30 秒翻重點

FinFin 翻翻理財整理：臺灣土地銀行公告，10 月 12 日起指數型房貸指標利率（月調）維持年息 1.72%，翻查土銀的變動表，這個數字從 2024 年 4 月由 1.59% 調升後就沒有再動過。弔詭的是，同一份變動表上的 31 至 90 天期商業本票利率，已從 2025 年 11 月的 1.44% 一路升到 2026 年 8 月的 1.84%，市場資金明顯變貴，但房貸族的指標利率卻還停在原地。原因在於指數型房貸的指標利率，是看六家主要銀行一年期定儲機動利率的平均，不是看市場利率。想先搞懂貸款與負債的基本結構，可以從個人理財主題頁開始；比較房貸真實成本時要看總費用年百分率；至於央行升息怎麼一路傳到你的房貸，則可延伸閱讀台灣央行升息。若想自己算算看利率變動對月付金的影響，可以用房貸試算。

10 月 12 日起的土銀放款牌告利率

土銀這次公告的四項利率如下：

項目10 月 12 日起年息怎麼定
指數型房貸指標利率（月調）1.72%6 家主要銀行一年期定儲機動利率平均，每月底計算
指標利率（月調）1.72%同上
定盤利率1.89%台北金融業拆款中心一年期定盤利率平均，雙數月 10 日調整
基準利率（月調）3.32%指標利率加 1.60%

指數型房貸指標利率的計算依據，是每月底當日土銀、臺灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及彰化銀行等 6 家主要銀行一年期定期儲蓄存款機動利率的平均數。借款人可依契約約定，選擇按月或按季調整。

1.72% 已經維持兩年半

依土銀的指數型房貸指標利率變動表，這項利率在 2024 年 3 月 11 日生效時為 1.59%，2024 年 4 月 10 日起調為 1.72%，之後到 2026 年 10 月 12 日的每一次公告都維持 1.72%。

定盤利率也類似：2024 年 12 月 10 日起維持 1.89%，至今未變。

市場利率已經先動了

對照同一頁的 31 至 90 天期商業本票次級市場利率（土銀以央行金融統計月報數據為基準，每年 2、5、8、11 月調整）：

  • 2025 年 11 月 10 日起：1.44%
  • 2026 年 2 月 10 日起：1.51%
  • 2026 年 5 月 11 日起：1.61%
  • 2026 年 8 月 10 日起：1.84%

不到一年上升 0.40 個百分點，反映短期市場資金成本變高；但因為指數型房貸看的是銀行定儲牌告，這段期間房貸指標利率並沒有跟著變。

FinFin 觀點

FinFin 判斷：指數型房貸族該盯的不是市場利率新聞，而是六大行一年期定儲牌告有沒有動。

從土銀自己的利率表就看得出來：商業本票利率不到一年升了 0.40 個百分點，指數型房貸指標利率卻維持 1.72% 兩年半。原因是指標利率綁的是 6 家主要銀行一年期定儲「機動利率」的平均，而這類牌告利率通常不會每天跟著市場跳動。換句話說，市場資金變貴，不等於你的房貸會立刻變貴。

這對臺灣房貸族的意義是：別被「資金緊俏」的標題嚇到而急著改貸或提前還款，但也不能因為指標利率兩年半沒動就假設會一直不動。真正會讓月付金改變的訊號，是大型銀行調整一年期定儲牌告；一旦牌告調升，按月調整的房貸會在下個月的指標利率反映，按季調整的則稍晚。這也是政策利率傳導在房貸上的最後一段路。

要修正這個判斷，關鍵是土銀下一次（11 月）公告的指標利率：若從 1.72% 往上調，代表定儲牌告已經開始跟上市場利率，房貸族就該重新試算月付金。

你要注意

  • 實際房貸利率是「指標利率＋契約約定的加碼」，加碼幅度與調整週期以你的借款契約為準，土銀也說明利率表僅供參考。
  • 按月調整與按季調整的房貸，反映指標利率變動的時間點不同。
  • 本文以土銀公告為例，其他銀行的指標利率定價方式可能不同，請查閱各自公告。
  • 利率資料為 2026 年 10 月 13 日查閱結果，之後可能調整；本文不構成個人化的理財或貸款建議。