30 秒翻重點

FinFin 翻翻理財 整理：台北國稅局13日公布一則補稅案例。已確認父親以1,200萬元買房後贈與兒子，兒子再以2,000萬元賣出。已確認兒子沿用父親買價列報成本，遭補徵房地合一稅21萬餘元。已確認國稅局指出，2016年後受贈房地的取得成本不是原買價，要按受贈時現值計算。已確認賣屋常要先清償房貸，房貸怎麼計息，可以從貸款與負債主題開始看。

數字怎麼看

受贈房地出售：申報與核定

項目乙自行申報國稅局核定
取得成本依據甲的原始買價受贈時現值按物價調整
可減除成本以1,200萬元買價計1,094萬餘元
課稅所得746萬元855萬餘元
稅額自繳149萬餘元補徵21萬餘元
  • 案例時間：甲2013年買進、2021年贈與，乙2025年以2,000萬元賣出。已確認
  • 兩個錯誤：沿用贈與人買價列成本，又漏減受贈時繳的土地增值稅。已確認
  • 成本差距：重算成本已含土增稅，仍低於甲的1,200萬元買價。已確認
  • 稅額結果：課稅所得改核為855萬餘元，補稅21萬餘元。已確認

以上金額都是台北國稅局新聞稿的舉例。房地合一稅是對出售房地的所得課稅，所得等於成交價減去取得成本與相關費用。已確認因此成本認定一改，課稅所得與稅額就會跟著改。

為什麼成本比原買價低

台北國稅局表示，2016年後受贈的房地出售時，要課房地合一稅。已確認依所得稅法第14條之4，成本以受贈時的房屋評定現值與公告土地現值計算。已確認這兩個數字是政府核定的房屋與土地價值，還要按消費者物價指數調整。已確認所以受贈時點，決定了日後計算所得的起點。

本案的甲當年用1,200萬元買進，乙出售時直接沿用這個價格當成本，國稅局認定不符規定。已確認另一方面，乙受贈時繳過土地增值稅，申報時卻沒有減除。已確認國稅局把土增稅列入後重算，可減除成本為1,094萬餘元。已確認結果核定課稅所得高於原申報，乙須補稅21萬餘元。已確認

高雄國稅局2024年也舉過類似例子。甲君以600萬元買進房地後贈與兒子，贈與時房屋與土地現值為400萬元。已確認因此兒子出售時，成本按物價調整為427.2萬元，600萬元的買價不能列入。已確認

接下來的風險在哪

  • 申報期限：高雄國稅局指出，過戶次日起30日內要申報房地合一稅。已確認
  • 可列費用：台北國稅局表示，契稅、土增稅與代書費可附證明列成本。已確認
  • 配偶例外：台北國稅局提醒，配偶贈與的房地不適用這套成本算法。已確認

台北國稅局也指出，使用期間的增置、改良或修繕費同樣可以列入成本。已確認條件是能增加房屋價值或效能，而且不是兩年內就會耗竭的支出。已確認

FinFin 觀點

FinFin 判斷：補稅21萬看似申報疏失，真正的代價在贈與當下就被現值定住。

補稅21萬餘元，很容易被讀成兒子填錯了一個數字。然而受贈房地的成本，在贈與完成時就按政府核定的現值定下來，和贈與人花多少錢買無關。兩個國稅局案例裡，按現值算出的成本都低於贈與人的買價，所以出售時的課稅所得會比沿用買價時更高。

因此把房地過戶給子女，影響的不只是贈與那一年。若子女日後出售，買價與現值之間的落差，會在房地合一稅裡變成所得的一部分。本案補稅金額不大，是因為乙已依自己的算法繳了大部分稅款，差額只來自成本認定。

已經受贈房地、打算換屋出售的人，要先找出受贈時的現值與當時繳過的稅費，再算成本。正在規劃把房子過戶給子女的父母，可以把子女日後出售的稅一起放進個人理財的整體安排，再決定贈與時點。

會改變這個判斷的訊號：若財政部改變受贈房地的成本認定，例如允許沿用贈與人的買價，這個落差就會消失。

你要注意

  • 案例金額為台北國稅局新聞稿的舉例，實際稅額依個案條件計算。
  • 受贈房地的成本依所得稅法第14條之4認定，配偶贈與另有規定。
  • 可列入成本的費用須提示證明文件，以國稅局認定為準。
  • 本文整理公開市場資訊，不構成任何個別投資建議。