30 秒翻重點

FinFin 翻翻理財整理央行 10 月 22 日公布的統計：9 月五大銀行新承做房貸金額 697.83 億元，比 8 月多出 126.18 億元，平均利率反而小降 0.006 個百分點到 2.315%，是各類放款中唯一下降的一項。央行官員說明，主因是利率較低的新青安占比從 41.88% 升到 43.1%，把平均值往下拉；同一時間，企業週轉金貸款衝到 1 兆 1562.76 億元，資本支出、週轉金與消費性貸款利率全數上升，整體新承做放款利率升到 2.193%。放在個人理財的角度，這代表「房貸變便宜」只是平均數的錯覺：沒用新青安的一般房貸族不一定享受到降息，而信貸這類消費性貸款的利率還在往上走。比較借款方案時，請看總費用年百分率，也可以對照土銀指數型房貸指標利率的變化，判斷自己的月付金會不會跟著動。

發生什麼事：房貸量回升、利率小降

依央行新聞稿與多家媒體引述的央行統計：

  • 9 月五大銀行（台銀、合庫銀、一銀、華銀、土銀）新承做放款加權平均利率 2.193%，比 8 月的 2.187% 上升 0.006 個百分點；不含國庫借款為 2.214%。
  • 新承做購屋貸款 697.83 億元，月增 126.18 億元。
  • 購屋貸款利率 2.315%，月減 0.006 個百分點，是唯一下降的放款類別。

央行經研處行務委員劉淑敏說明，房貸量回升有三個原因：六都房市交易量放大、農曆民俗月結束後遞延的交易回流，以及新屋完工交屋撥款。五大銀行新承做購屋貸款 7 月是 691.09 億元，8 月民俗月掉到 571.65 億元，9 月回到 697.83 億元。

為什麼房貸利率會降：新青安占比變高

9 月新青安貸款占五大銀行新承做購屋貸款的比重，從 8 月的 41.88% 升到 43.1%。央行官員解釋，新青安利率相對較低，承做占比提高，就會拉低整體購屋貸款的加權平均利率。

也就是說，2.315% 是所有新房貸的「平均」，而不是每位借款人拿到的利率。

企業搶錢，其他貸款利率全上升

  • 週轉金貸款 1 兆 1562.76 億元，創 2023 年 4 月以來新高。
  • 資本支出貸款 908.74 億元，低於 8 月逾 4 年半高點的 1218.26 億元，但仍在高檔。
  • 資本支出、週轉金與消費性貸款的利率都比上月上升。

央行官員表示，9 月央行並沒有升息，但 AI 相關投資擴張讓市場資金需求偏高，銀行在資金配置與獲利考量下，可能優先承做收益較高的放款，推升了房貸以外的放款利率。

FinFin 觀點

FinFin 判斷：9 月房貸利率「下降」是組合效果，一般房貸族反而該留意銀行正把資金往企業放款移。

這次 0.006 個百分點的降幅，央行自己的解釋是新青安占比變高，而不是銀行普遍降價。同時，消費性、週轉金與資本支出貸款利率都在升，央行官員也直說銀行會優先承做收益較高的案件。把這兩件事放在一起看，房貸平均利率能維持低檔，靠的是政策性優惠貸款撐著，而不是資金變寬鬆。

對台灣家庭的意義是：如果你申請的不是新青安，別拿 2.315% 當議價基準；正在比較信貸或其他消費性貸款的人，更要預期利率條件可能比上半年緊。已經有房貸的人，月付金主要還是看自己契約的指標利率怎麼調。

要修正這個判斷，可以看央行 11 月 20 日公布的 10 月數字：如果新青安占比持平或下滑，購屋貸款利率卻仍下降，才代表一般房貸的定價真的在鬆動。

你要注意

  • 本文的購屋貸款利率是五大銀行新承做案件的加權平均，不代表個別借款人的實際利率，也不含其他民營銀行。
  • 新青安占比與房貸量變化原因，來自央行官員對媒體的說明，屬於解讀而非正式統計結論。
  • 已核貸的房貸，利率依各自契約的指標利率與加碼調整，不會直接跟著這份月統計變動。
  • 本文只整理公開統計與報導，不構成個人化的借貸或財務建議。