30 秒翻重點

FinFin 翻翻理財整理：央行統計，9月購置住宅貸款餘額月增約770億元、升至12兆234億元，首度突破12兆元，年增率5.02%是近1年最大增幅；但被稱為「建商推案信心風向球」的建築貸款連續第7個月下滑，降到3兆3972億元，年減0.99%，創2016年10月以來最大減幅。央行把房貸成長歸因於鬼月後遞延買盤與新屋交屋，同時提醒今年9月受民俗月影響的天數比去年少11天，基期並不相同。想先弄懂房貸餘額和新承做有什麼不同，可以從貸款與負債主題開始，再回到個人理財的全貌；同月的新增撥款與利率變化可對照五大銀行9月新承做房貸，比較房貸方案時則別忘了看總費用年百分率。

數字怎麼看

  • 房貸餘額：12兆234億元，月增約770億元，年增5.02%，創歷史新高。
  • 建築貸款餘額：3兆3972億元，連續第7個月下滑，月減約190億元，年增率負0.99%。
  • 新青安占比：新青安貸款占全體房貸餘額比重從8月的14.26%升到14.45%。

央行官員說明，9月鬼月結束後遞延性買盤出籠，六都建物買賣移轉棟數年月雙增，加上部分新屋完工交屋，帶動房貸餘額成長。不過官員也提醒，今年9月受民俗月影響的天數比去年同期少11天，比較基期不同，房市是否真正回溫仍有待觀察。

建築貸款為什麼一路往下

建築貸款年增率從2021年初約18%的高峰反轉向下，2023年初跌破10%，今年6月到9月連續4個月負成長。央行官員把原因歸於建商態度持續保守、新推案不多，加上部分建商在建案完工後提前還款。

央行官員也強調，9月年減幅雖然創近10年最大，但主要是既有趨勢延續，而不是房市突然惡化。值得一提的是，央行9月理監事會議後，已把自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成放寬到7成，並取消購地貸款18個月內動工的切結規定，這些調整能否讓建商融資需求回升，還要看後續數據。

FinFin 觀點

FinFin 判斷：房貸破12兆是交屋與民俗月基期撐出來的，建商縮手才是更值得看的訊號。

房貸餘額是「存量」，新屋交屋撥款就會推高它，並不直接等於買氣回溫；央行自己也點出今年9月受民俗月影響的天數少了11天，這個基期差異會讓年增率看起來比實際熱。反過來看，建築貸款是建商願不願意推新案的前導指標，連7個月下滑、年減幅創近10年最大，代表即使放寬第二戶成數，業者的保守心態還沒有改變。

對正在看房的讀者，這組數字的意思是：別把「房貸創新高」解讀成「現在不買就來不及」，申辦前更該比較利率、寬限期與總費用年百分率。如果10月數據在沒有民俗月干擾下，房貸年增率仍維持在5%以上，同時建築貸款止跌，才比較能說房市動能真的轉強。

你要注意

  • 房貸餘額是全體銀行的存量統計，會受交屋撥款時點影響，不等於單月新成交或房價走勢。
  • 今年與去年的農曆民俗月落點不同，9月年增率的比較基期有差異，單月數字不宜過度解讀。
  • 房貸與建築貸款變化的原因解讀來自央行官員說法，個別地區與建案狀況可能不同。
  • 本文不構成購屋、貸款或投資建議，申辦房貸前請依自身收入、負債與還款能力評估。