30 秒翻重點

FinFin 翻翻理財整理：金管會統計，本國銀行房貸逾放9月底達97.59億元，創2021年3月以來、5年半新高，已連18個月站在90億元以上；不過逾放比率仍是0.08%，和8月底一樣。金管會把增加原因歸於兩類人：營收下滑、周轉不靈的公司借款戶，以及收入減少、還款能力下降的個人借款戶。真正跳得比較兇的是建築貸款：建融逾放單月增加12.76億元、升到47.1億元，逾放比升到0.12%、一個月增加0.03個百分點。想先弄懂房貸怎麼計息與還款，可以從貸款與負債主題開始，再回到個人理財總覽；同月房貸餘額與建融走勢可對照9月房貸餘額首破12兆元，五大銀行新承做房貸利率見五大銀行9月新承做房貸，比較貸款方案時則別忘了看總費用年百分率。

數字怎麼看

  • 房貸逾放：9月底97.59億元，月增0.46億元，創2021年3月以來新高。
  • 房貸逾放比：0.08%，已連21個月維持在這個水準。
  • 建融逾放：47.1億元，寫17個月高點；單月增加12.76億元，是一年半來最大增額。
  • 建融逾放比：0.12%，月增0.03個百分點。
  • 不動產放款比率：36家本國銀行（不含土銀與輸銀）平均23.79%，月減0.18個百分點，創2010年12月以來新低。

這裡的「逾期放款」，是指借款人積欠本金或利息超過清償期3個月。經濟日報也提醒，9月新增的逾放，部分反映借款人早在第2季底前後就已出現還款異常，數字本身有落後性。

為什麼繳不出來

金管會向逾放增加較多的銀行了解後，歸納出兩個原因：一是公司借款戶營收下滑、經營不善，資金周轉困難，連帶影響以房屋擔保的借款；二是個人借款戶收入減少，無法依約繳款。

建融的情況不同。金管會表示，建融逾放跳升主要是個案借戶資金周轉困難，或建案施工進度延宕，影響營運與財務。同一天，台灣金聯宣布與華南銀行簽署續建資金承諾合作意向書：建商申請建築融資時就能申請續建承諾，額度為營造成本3成、每案上限3億元，不必等到停工滿3個月才啟動續建機制，目的是在資金斷鏈前先補上缺口。

接下來的風險在哪

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛提出兩個風險點：一是升息與房貸寬限期屆滿後，屋主若賣屋不易、轉貸無門，逾期風險會增加；二是年底部分預售屋進入交屋期，過去採低首付的買方若貸款成數不足、補不出尾款，可能被迫解約，讓完工住宅變成建商餘屋。銀行圈則認為，房市交易能否回溫、借款人與建商周轉能否改善，以及銀行催收與轉銷呆帳的進度，是高逾放能否回落的三大關鍵。

FinFin 觀點

FinFin 判斷：房貸逾放「創5年半新高」聽起來嚇人，但這次真正的警訊在建融，不在一般自住房貸。

金額創高只說明逾放在累積；逾放占放款的比率才是衡量壞帳壓力的尺，而房貸逾放比已經連21個月停在0.08%。反觀建融，單月增加12.76億元、逾放比一個月增加0.03個百分點、升到0.12%，金管會給的理由是個案周轉困難與施工延宕，這和台灣金聯同一天推出續建資金承諾、想在建案停工前先補洞，是同一件事的兩面。

對臺灣讀者來說，影響最直接的是兩種人：寬限期快結束、開始要攤還本金的屋主，以及年底要交屋的預售屋買方。前者每月付款會明顯變多，後者要確認銀行實際核貸成數夠不夠付尾款。兩者都比「逾放創新高」的標題更值得先算清楚。會改變這個判斷的訊號，是10月底數據若房貸逾放比離開0.08%往上走，或建融逾放連續第二個月大增，代表壓力正從建商擴散到一般屋主。

你要注意

  • 逾放金額與比率是金管會9月底的本國銀行統計，取自中央社與經濟日報報導；每月數據會更新，單月變化不足以判斷趨勢。
  • 逾放有落後性：借款人要積欠本息超過3個月才會列入，9月的數字反映的是更早之前的還款狀況。
  • 台灣金聯的續建資金承諾目前是與華南銀行簽署合作意向書，實際適用條件以雙方後續公告為準。
  • 本文不構成個人化的理財或購屋建議；寬限期與轉貸條件因銀行與個人信用狀況而異，應以往來銀行的實際條件為準。